Investice do nemovitostí jsou jednou z nejoblíbenějších investic vůbec. Proč? Důvodů je hned několik. V první řadě jde o poměrně dobrou dostupnost a také tak trochu sázku na jistotu. Bydlení totiž lidé budou potřebovat vždy. Na trhu navíc převládá trend, kdy zdaleka ne všichni dosáhnou na hypotéku, proto budou vždy volit možnost nájmu. Zatímco investice do akcií a fondů připadají některým rizikové, investice do nemovitostí jsou oblíbené možná právě díky své hmatatelnosti. Přestože v tomto ohledu nelze plně generalizovat a vždy záleží na konkrétním typu nemovitosti, obecně jsou tyto investic považovány za jedny z nejbezpečnějších.
Podle čeho vybírat nemovitost
Jak už bylo zmíněno výše, investice do nemovitostí je velmi oblíbeným a poměrně spolehlivým typem investice, ale… i v tomto případě je třeba si při investování dát pozor na několik faktorů, které by mohly investici snížit či znehodnotit.
1. Lokalita investičního bytu nebo budovy
Při koupi je velmi důležitá lokalita, kde se nemovitost nachází. Obecné pravidlo zní, že je vhodné investovat tam, kde převládá poptávka nad nabídkou. K tomu dochází hlavně ve velkých městech. Přestože v Praze nebo Brně je návratnost investice obvykle nejdelší, člověk má jistotu, že zde nájemce sežene vždy. Dobrými lokalitami pro investice do nemovitostí jsou pak třeba univerzitní města.
Při výběru investiční nemovitosti dále platí, že by měla být situována v místě s dobrou občanskou vybaveností v nejbližším okolí. Lidé v tomto případě často hledí hlavně na blízkost obchodů nebo pošty. Důležitá je samozřejmě i dopravní dostupnost.
Při koupi nemovitosti v určité lokalitě je třeba sledovat nejen aktuální vývoj situace na trhu, ale i plány budoucího rozvoje. To, že se lokalita jeví vhodně v současnosti, nemusí platit do budoucna a naopak. Pozitivním příkladem může být expanze pracovních příležitostí v okolí nebo zavedení lepší dopravní dostupnosti, negativním například výstavba elektrárny.
2. Velikost investičního bytu nebo budovy
Při investici je důležité vzít v úvahu i velikost nemovitosti. Co se týče investičních bytů, velmi oblíbené jsou investice do středně velkých prostorů typu 2+1, které jsou většinou cenově dostupné. Navíc je o byty této velikosti mezi nájemci obrovský zájem. Naopak menší zájem je o byty atypické.
3. Umístění investičního bytu nebo budovy
Pokud se investice týká bytu, roli hraje i jeho umístění v domě. Tady je třeba být obezřetný, co se týče faktorů, jako je množství světla v bytě, orientace do ulice či bloku (množství hluku), výhled do přírody nebo sousedům do oken apod. Nájemci také hledí na to, jestli se byt nachází v přízemí (kde jim mohou vadit např. okna do ulice, kde procházejí lidé), nebo naopak v podkroví se zmenšeným prostorem. Pokud se byt nachází ve vyšším patře, zásadní pro mnoho lidí může být to, jestli je v domě výtah.
4. Stav a vybavenost investičního bytu nebo budovy
Dalším aspektem při koupi je vybavenost nemovitosti nebo investičního bytu a jejich celkový stav. Pokud jsou ve špatném stavu, je třeba započítat do investice i náklady na rekonstrukci. Stejná věc platí o vnitřním vybavení a je třeba zamyslet se, co všechno bude nutné opravit, či přímo nahradit a pořídit nově (podlahy, vymalování, kuchyňská linka, koupelna…). Někteří nájemci preferují nemovitosti nevybavené. V každém případě ale platí, že nemovitost musí být před pronájmem v dobrém stavu. Pokud se rozhodnete pronajímat nemovitost vybavenou, budete nejspíš muset počítat se zvýšenou investicí. Obecně ale platí, že hezky vybavený a upravený byt, který je dobře nafocený a profesionálně prezentovaný, obvykle velmi rychle zaujme a jde udat za vyšší cenu.
Návratnost investice z nemovitosti
Po zvážení výše zmíněných faktorů a před samotnou investicí je třeba spočítat si její návratnost. Investice do nemovitosti obvykle znamená žádost o úvěr, který následně pokrýváte právě z nájemného s výnosem. Jak už bylo zmíněno, do investic je třeba započítat případnou rekonstrukci, opravy, či pořízení nového vybavení. Pamatovat byste měli i na další povinnosti jako jsou platby do fondu oprav, daň z pronájmu, pojištění apod. Daň z nemovitosti se nyní ruší.
Dejte si záležet na výběru nájemce investičního bytu
Možná to zní jako banalita, ale zásadním prvkem toho, aby vaše investice vynášela maximum, je výběr vhodného nájemníka. Vhodný kandidát by měl být spolehlivý a schopný platit včas dohodnutou výši nájmu.
Roli hraje i to, jak rychle nájemníka najdete. Pokud zainvestujete do nemovitosti, kterou se vám delší dobu nepodaří obsadit, ztrácíte logicky na výnosech. S tím souvisí i obsazenost pronajímané nemovitosti. Pokud se vám nájemci v domě či bytě často střídají, obvykle ztrácíte finance v mezidobí hledání těch nových, kdy prostory zůstávají prázdné.
Dlouhodobé vs. krátkodobé pronájmy investičních bytů
Zejména v centrech velkých měst se po investici do nemovitosti stojí za to zamyslet, zda prostory pronajmout dlouhodobě nebo krátkodobě. Krátkodobé nájmy např. v centru Prahy určené primárně turistům a nabízené přes portály typu Airbnb jsou obvykle výnosnější než ty dlouhodobé. I v tomto případě je ale třeba zvážit další faktory, jako je zvýšená investice času do komunikace s hosty, rezervací, častého úklidu a administrativy spojené s účetnictvím či hlášením turistů na cizineckou policii. V případě krátkodobých pronájmů navíc budete coby majitel zodpovědný za platbu poplatků a energií. Výhodou kromě potenciálně vyššího výdělku může být třeba menší opotřebení bytu.
Současná situace nahrává investorům
Pokud přemýšlíte o investici do nemovitosti, dobré zprávy věstí vláda zrušením daně z nabytí nemovitosti. Tuto daň musel dosud platit každý ve výši 4 procent kupní ceny. Díky jejímu zrušení se nemovitosti stanou levnějšími.
